Proposta della Legge di Bilancio 2026: affitti brevi tassati al 26%
Un po’ di storia
La cedolare secca fu introdotta dal D.Lgs. 23/2011 come misura di semplificazione fiscale e come incentivo alla trasparenza nei contratti di locazione.
In origine prevedeva due aliquote:
- 21% per le locazioni a canone libero (art. 2, comma 1, L. 431/1998);
- 10% — poi riportata al 21% — per i contratti a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998).
L’estensione della cedolare alle locazioni brevi, ossia di durata inferiore ai 30 giorni e spesso gestite tramite piattaforme come Airbnb, arrivò nel 2017 con il D.L. 50/2017, che introdusse anche la ritenuta del 21% sugli importi corrisposti dagli ospiti.
Nel tempo, però, la cedolare secca si è progressivamente trasformata da agevolazione a forma di prelievo mirato, caratterizzato da aliquote differenziate e da prospettive di aumento generalizzato, snaturandone la finalità originaria.
Un capro espiatorio
La proposta di aumentare al 26% la cedolare secca sulle locazioni turistiche penalizzerebbe migliaia di piccoli proprietari, indicati erroneamente come responsabili dell’emergenza abitativa.
I dati mostrano che il vero problema non sono gli host, ma l’enorme numero di case vuote: oltre 9,5 milioni di alloggi inutilizzati e più di 100mila case popolari sfitte. Intanto la domanda di affitti cresce, i canoni aumentano e l’Italia investe quasi nulla nelle politiche abitative.
Le locazioni brevi, gestite da circa 315 mila proprietari, non sottraggono case ai residenti: spesso riguardano seconde abitazioni o immobili in zone dove l’offerta di locazione stabile è marginale.
Come cambia la normativa?
L’aliquota al 26% si applicherà a tutti i redditi da locazioni brevi gestite tramite intermediari, digitali (piattaforme O.T.A. quali ad esempio Airbnb e Booking.com) o tradizionali (agenzie immobiliari o Property Manager), sostituendo l’attuale 21%. La norma è severa: basta un solo contratto intermediato per far tassare al 26% l’intero reddito dell’anno, senza distinzione tra affitti diretti e non.
L’aliquota del 21% resterà solo per chi affitta totalmente in autonomia e per tutto l’anno fiscale, una situazione ormai rara dato il ruolo dominante delle piattaforme online.
La vera soluzione alla crisi abitativa
Mentre i piccoli locatori turistici diventano un capro espiatorio per il problema abitativo, è necessario per le istituzioni pensare ad una soluzione che preveda politiche di rigenerazione urbana ed edilizia pubblica e sociale.
